Große russische Bauträger mussten sich mit westlichen Sanktionen auseinandersetzen, während sie ihre Eigentümerstrukturen überprüften, um die Gefährdung ihrer Unternehmen durch Aktionäre, die Sanktionsrisiken ausgesetzt sind, zu verringern. Die Erfahrungen von PIK, LSR und Samolet zeigen, dass unternehmerische Veränderungen keinen Schutz vor Restriktionen garantieren. Für den Sektor sind hohe Zinssätze, teure Hypotheken und steigende Kosten für die Schuldendienstleistungen zu unmittelbaren Belastungen geworden.
Der Zeitpunkt spiegelt eine umfassendere Entwicklung der europäischen Sanktionspolitik wider. Die EU begann 2014 mit der Verhängung restriktiver Maßnahmen gegen Russland und erweiterte sie nach Februar 2022 erheblich, indem sie den Kreis der gelisteten Personen und Organisationen vergrößerte und den Zugang zu Finanzmitteln, Handel, Verkehr und Technologie einschränkte. Die Aufnahme von Samolet in die Sanktionsliste im Oktober 2026 war eine weitere Ausweitung der Durchsetzung auf eine neue Geschäftstätigkeit, aber es handelte sich nicht um ein sektorweites Verbot des russischen Bausektors: Der Rat setzte den Bauträger und seinen Geschäftsführer im Rahmen des EU-Sanktionsregimes gegen Nordkorea auf die Liste und begründete dies damit, dass das Unternehmen nordkoreanische Arbeitskräfte bei Bauprojekten in Wladiwostok beschäftigt habe, was nach Angaben des Rates gegen UN-Sanktionen verstößt. Der Fall zeigt, wie ein mit Russland verbundenes Unternehmen durch Aktivitäten, die mit einem separaten Sanktionsregime zusammenhängen, in Mitleidenschaft gezogen werden kann.
Für europäische Immobilieninvestoren, Kreditgeber und Lieferanten werfen die Fälle eine umfassendere Frage der Due Diligence auf: Das Risiko eines Unternehmens lässt sich nicht immer allein aus seinem Aktionärsregister ablesen. Eigentumsverhältnisse, Kontrolle, die Rechtsgrundlage für eine Benennung und das Verhalten des Unternehmens selbst können alle relevant sein, während die operative Kontinuität auf einem Binnenmarkt nicht unbedingt den Zugang zu grenzüberschreitenden Finanzierungen oder Transaktionen gewährleistet.
Da er sich fast ausschließlich an inländische Käufer richtet, galt der russische Immobilienentwicklungsmarkt lange Zeit als relativ abgeschirmt von den direkten Auswirkungen der westlichen Sanktionen. Im Gegensatz zu Öl- und Gasunternehmen, Banken und industriellen Exporteuren sind die größten Bauträger nicht direkt vom Zugang zu den europäischen oder US-Märkten abhängig. Ihre wichtigsten Vermögenswerte befinden sich in Russland, der Bau wird hauptsächlich von russischen Banken finanziert, und die meisten ihrer Wohnungen werden von russischen Staatsbürgern gekauft.
Die Sanktionen haben jedoch auch die Baubranche erreicht. Im Februar 2024 wurde die PIK-Gruppe von den USA mit Sanktionen belegt; die Europäische Union setzte sie im Dezember desselben Jahres auf ihre Sanktionsliste. Im Oktober 2026 wurden die EU-Sanktionen auch auf die Samolet-Gruppe ausgeweitet. Der Gründer eines weiteren großen Bauträgers, LSR, Andrey Moltschanow, wurde mit persönlichen Sanktionen belegt.
Die Eigentümerstruktur ist daher für Bauträger wichtiger geworden. Wenn ein Großaktionär mit Sanktionen belegt wird, besteht möglicherweise das Risiko, dass sich die Beschränkungen auf Unternehmen ausweiten, die sich im Besitz dieser Person befinden oder von ihr kontrolliert werden.
Jüngste Fälle zeigen auch, dass Eigentümerwechsel keinen vollständigen Schutz bieten. Westliche Aufsichtsbehörden können eine juristische Person direkt benennen, unabhängig davon, wem ihre Anteile gehören.
PIK: Ein Eigentümerwechsel verhinderte keine Sanktionen
PIK war einer der ersten großen russischen Bauträger, der mit direkten westlichen Sanktionen konfrontiert wurde. Im Februar 2024 setzte das US-Finanzministerium die PIK-Specialised Developer PJSC und ihren Gründer, Sergej Gordejew, auf die Liste der Specially Designated Nationals and Blocked Persons (SDN-Liste). Die Europäische Union verhängte im Dezember 2024 direkte Sanktionen gegen das Unternehmen.
Die Eigentümerstruktur des Bauträgers hatte bereits vor der Verhängung der Sanktionen begonnen, sich zu verändern. Im Oktober 2023 reduzierte Gordeyev seinen Anteil an PIK von 52,49 % auf 32,49 %; sein Anteil verringerte sich anschließend weiter. Nach den US-Sanktionsvorschriften wird ein Unternehmen im Rahmen der sogenannten 50-Prozent-Regel in der Regel als gesperrt behandelt, wenn gesperrte Personen direkt oder indirekt und insgesamt mindestens 50 % des Unternehmens besitzen – auch wenn das Unternehmen selbst nicht auf der Sanktionsliste aufgeführt ist.
Die Herabsetzung des Anteils eines sanktionierten Aktionärs unter den Schwellenwert kann das Risiko verringern, dass automatisch Beschränkungen gelten. Dies hindert das US-Finanzministerium jedoch nicht daran, das Unternehmen gesondert zu benennen.
Genau das ist PIK passiert. Trotz der Änderungen bei den Eigentumsverhältnissen wurde das Unternehmen selbst sanktioniert.
PIK erklärte, dass die Sanktionen weder den Bau noch die Übergabe von Wohnungen an Käufer beeinträchtigen würden, da das Geschäft des Unternehmens hauptsächlich in Russland konzentriert sei und seine technologischen Lösungen größtenteils im eigenen Haus entwickelt würden.
Der Fall PIK zeigt, dass die Verringerung des Anteils eines Großaktionärs die Abhängigkeit eines Unternehmens vom Sanktionsstatus dieser Person verringern kann, aber nicht ausschließt, dass das Unternehmen selbst mit Sanktionen belegt wird.
LSR: Sanktionen gegen einen Eigentümer bedeuten nicht automatisch Sanktionen gegen das Unternehmen
Das in St. Petersburg ansässige Unternehmen LSR ging einen anderen Weg. Im Februar 2024 wurden gegen ihren Gründer, Andrej Moltschanow, von Kanada Sanktionen verhängt. Er schied im März aus seiner Position als Geschäftsführer aus, und sein Anteil an dem Unternehmen sank von 55,1 % auf 45,3 %.
Der Gründer hielt keine Mehrheitsbeteiligung mehr. Dies könnte für internationale Geschäftspartner und Finanzinstitute, die ein potenzielles Sanktionsrisiko bewerten, von Bedeutung sein.
Die Europäische Union verhängte im April 2026 persönliche Sanktionen gegen Moltschanow.
Die Position von LSR unterscheidet sich von der von PIK. Persönliche Sanktionen gegen einen Eigentümer oder einen ehemaligen Geschäftsführer sind nicht gleichbedeutend mit der Benennung des gesamten Konzerns. Wenn das juristische Unternehmen selbst nicht benannt wurde, sind das Eigentum, der Grad der tatsächlichen Kontrolle und die Vorschriften in der jeweiligen Gerichtsbarkeit von Bedeutung.
Eine Beteiligung von weniger als 50 % schließt nicht von sich aus alle Risiken aus: Die europäischen Vorschriften berücksichtigen auch die Möglichkeit einer tatsächlichen Kontrolle über ein Unternehmen.
Das Beispiel LSR zeigt, dass eine Umstrukturierung des Unternehmens relevant sein kann, um den Sanktionsstatus eines Hauptaktionärs von den Aktivitäten eines börsennotierten Bauträgers zu unterscheiden. Es gibt jedoch keine öffentlich zugänglichen Belege dafür, dass alle Änderungen an der Eigentümerstruktur von LSR ausschließlich vorgenommen wurden, um Sanktionen zu verhindern.
Samolet: Die Distanzierung von Aktionären garantierte keinen Schutz
Ähnliche Veränderungen gab es innerhalb der Samolet-Gruppe, die in den letzten Jahren in Moskau, im Moskauer Gebiet, in St. Petersburg und im Leningrader Gebiet expandiert ist. Seine Eigentümerstruktur ist komplexer als die von PIK und LSR, da es eine beträchtliche Anzahl von Partnerunternehmen gibt.
Eines dieser Unternehmen ist die Samolet Two Capitals LLC, eine Tochtergesellschaft, die gegründet wurde, um das Geschäft der Gruppe in St. Petersburg und im Gebiet Leningrad auszubauen. Der Unternehmer Maksim Worobjow, der Bruder des Gouverneurs des Moskauer Gebiets, war seit jeher mit diesem Unternehmen verbunden und wurde Ende 2022 mit US-Sanktionen belegt. Marktteilnehmern zufolge hat er Samolet Two Capitals im Jahr 2024 im Interesse des Unternehmens verlassen.
Die Sanktionsgefährdung von Samolet konkretisierte sich aus einem anderen Grund. Am 12. Oktober 2026 setzte die Europäische Union die Gruppe und ihre Geschäftsführerin Anna Akinshina auf ihre Sanktionsliste. Die angegebenen Gründe betrafen die angebliche Anwerbung nordkoreanischer Arbeitskräfte für Bauprojekte in Wladiwostok, was nach Angaben des Rates der EU gegen internationale Beschränkungen gegenüber Nordkorea verstieß.
Der Fall zeigt, dass Änderungen der Eigentumsverhältnisse und eine geringere Abhängigkeit von bestimmten Aktionären eine Sanktionsentscheidung aufgrund der eigenen Aktivitäten des Bauträgers nicht ausschließen können.
Samolet erklärte, dass das Unternehmen weiterhin normal arbeite. Das Unternehmen erklärte außerdem, dass die russische Bauindustrie fast ausschließlich inländische Materialien und Ausrüstungen verwende, was die direkten Auswirkungen der europäischen Sanktionen auf Wohnbauprojekte begrenze.
Ein Bauträger kann jedoch weiterhin mit inländischen Materialien und lokaler Finanzierung bauen, während er dennoch mit Einschränkungen konfrontiert ist, die Zahlungen, ausländische Geschäftspartner, Investitionen oder Unternehmenstransaktionen erschweren.
Wie schwerwiegend sind die Sanktionen für Bauträger?
Westliche Restriktionen können jedem großen Unternehmen erhebliche Schwierigkeiten bereiten. Je nach Gerichtsbarkeit können sie das Einfrieren von Vermögenswerten, Verbote der Bereitstellung von Geldern oder wirtschaftlichen Ressourcen, Beschränkungen des Geschäftsverkehrs mit ausländischen Unternehmen und Beschränkungen bestimmter Formen der internationalen Finanzierung beinhalten.
Die russische Bauindustrie unterscheidet sich jedoch von Rohstoffexporteuren und Unternehmen, die in hohem Maße von ausländischer Technologie abhängig sind. Die meisten großen Bauträger bauen in Russland, sind bei der Baufinanzierung auf inländische Banken angewiesen und erzielen den größten Teil ihres Umsatzes mit russischen Käufern.
Sanktionen bedeuten an sich nicht, dass der Bau gestoppt, der Verkauf von Wohnungen eingestellt oder Projekte nicht abgeschlossen werden können. PIK war trotz der Sanktionen der USA und der EU weiterhin auf dem heimischen Markt tätig, und Samolet erklärte, dass es nach den EU-Beschränkungen seinen normalen Geschäftsbetrieb fortsetzen werde.
Es bestehen weiterhin Risiken. Sanktionierte Unternehmen können mit zusätzlichen Schwierigkeiten bei internationalen Zahlungen, dem Erwerb bestimmter Technologien, ausländischen Investoren und grenzüberschreitenden Unternehmenstransaktionen konfrontiert sein.
Für Bauträger, die sich hauptsächlich auf den Inlandsmarkt konzentrieren, könnten die Auswirkungen der Sanktionen weniger bedeutend sein als Änderungen der Finanzierungsbedingungen und der Kaufkraft der Käufer.
Der größte Druckfaktor für die Branche: hohe Zinssätze
Die hohen Kreditkosten sind zu einem ernsteren Problem für den russischen Entwicklungsmarkt geworden. Anfang November 2026 lag der Leitzins der russischen Zentralbank bei 14 % p. a. Obwohl die Geldmarktbedingungen niedriger waren als ihr Höchststand in den vergangenen Jahren, blieben sie weiterhin restriktiv. Auf seiner Sitzung am 23. Oktober beließ die Zentralbank den Zinssatz unverändert und verwies auf anhaltende Inflationsrisiken.
Hohe Zinssätze wirken sich sowohl auf die Nachfrage nach Wohnraum als auch auf die Finanzen der Bauträger aus. Für potenzielle Käufer bedeuten sie teure Hypotheken zu Marktzinsen und hohe monatliche Zahlungen. Da der Zugang zu umfassenden subventionierten Hypothekenprogrammen begrenzt ist, werden die Verkäufe von Neubauten gebremst.
Für Bauträger erhöhen hohe Zinssätze die Kosten für die Bedienung von Schulden, die Finanzierung von Bauvorhaben und den Erwerb neuer Grundstücke. Besonders betroffen sind Unternehmen, die sich zu Zeiten günstigerer Finanzierungsmöglichkeiten schnell expandiert haben.
Im ersten Halbjahr 2026 verzeichneten LSR und Samolet erhebliche Nettoverluste, während der Gewinn von PIK stark zurückging.
Der Druck ist systemimmanent. Selbst Bauträger, die nicht direkt von westlichen Sanktionen betroffen sind, sehen sich mit höheren Kapitalkosten, der Notwendigkeit, Investitionsprogramme zu reduzieren, und niedrigeren Margen bei einigen Projekten konfrontiert.
Dies ist eine auf den Immobilienmärkten bekannte Spannung: Sanktionen können verändern, wer mit einem Unternehmen Geschäfte tätigen darf, während die Zinssätze beeinflussen, ob ein Projekt erschwinglich und wirtschaftlich tragfähig ist. Im Fall Russlands deuten die Anzeichen auf einen inländischen Finanzierungs- und Nachfragezyklus hin, der sich unabhängig vom Sanktionsstatus auf die Bauträger auswirken kann. Zusammengenommen deuten die Fälle darauf hin, dass die Betroffenheit von Sanktionen und die Widerstandsfähigkeit von Unternehmen getrennt voneinander bewertet werden müssen. Ein Bauträger kann auf seinem Heimatmarkt aktiv bleiben, obwohl er mit erheblichen Einschränkungen bei internationalen Geschäften konfrontiert ist – und er kann dennoch anfällig für Kapitalkosten, die Nachfrage nach Hypothekendarlehen und die Wirtschaftlichkeit von Projekten sein.
